<<ネジマックスご提案/土地活用について№2>>滋賀県のテナント・貸店舗・貸倉庫の事業用不動産はネジマックス

■アパート、マンション

　典型的な土地活用の方法となります。土地の立地条件が重要なポイントとなり、駅に近い・立地条件など住居として需要がある土地であれば、安定した収入を期待する事ができます。

メリットは、入居者を集めれば、長期安定的な収入が得られ、老後にゆとりのある生活を送る為の資金計画を立てることができます。又、土地に建物がある事によって、固定資産税が軽減されます。

自分自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば相続税対策には、最も有効な土地活用といわれています。しかし、デメリットとして建設費など多額な初期投資が必要で、空室対策を行っていないと経営に行き詰まる事が有りますので注意が必要です。

⇒その為、十分な「市場調査」と現実的な「収支計画」を立てることが大切です。

　最近の傾向としてサブリース（管理から経営まで全て業者に任すこと）が多いです。これは一切の手間がかかりませんし、空室のリスクはないため家主として好まれますが、やはり収入が減る事には間違いなく、結果、返済計画が長くなります。

また、最近全国的に問題になっているように、人口減少における入居者確保の為の家賃値下げが起こり、サブリースにおける返済計画が大きく変わってくる事態が発生してしまいます。

サブリースには一定の家賃保証が行われますが、これも絶対ではありません。又、消費者保護法による退去時の原状回復にも貸主側負担も大きくなってきており、長期的に賃貸物件を維持するには多くの経費がかかるか事も認識しておく必要もあります。

⇒貸主は、自分自身でしっかりした賃貸住宅経営を行い、決して便利な他人任せにしないことが大切です。実績豊富な安心できる業者を選び、「しっかりした契約書」で締結することです。

■老人ホーム

　建物を地主が建て老人ホームの施設運営会社に一棟貸しを行うもので、比較的用途規制が少なく、建物が建てられます。少子高齢化のすすむ現在、市場拡大が期待される分野の土地活用方法です。

建物の賃貸借契約期間は20年以上で、長期に渡って安定した収入が得られます。また、一括借上げの為、空室に悩む事はありません。建築にはある程度の土地の広さが必要ですが、郊外型の比較的地価の安いところでも可能です。

敷地としては、300坪程度は必要です。一棟貸しのため管理手間はほとんどありませんし、撤退リスクも基本的に低いです。最近の傾向として、ディサービス・ショートスティ・有料老人ホームなど多目的で清潔で綺麗なものが好まれる為、その分建設費の負担が大きくなっております。また、介護報酬の規定が年々厳しくなっているため、事業者からの賃料値下げ要求が比較的に多く、万が一、老人ホーム事業者の退去になりますと次の事業者が見つからない可能性もあり、借主側の賃料の値下げ要求に対して弱い立場となります。

⇒これも①と同じ用に、実績豊富な安心できる事業者を選び、しっかりした契約書で締結することです。

■駐車場

　収益性は低いですが、土地活用がなかなか決まらない場合、とりあえずは駐車場という方法があります。

初期投資も低く、将来の他の業態に転換するときも容易です。しかし、一番に立地条件が最も大切で、どこでもできるものではありません。

⇒駐車場経営には、月極駐車場と費用が掛かりますが、高い収益が得られるコインパーキングがあります。

■その他

・トランクルーム＝（借地）収益率が低く駐車場の考え方と同じです。用途地域の規制があります。

・ 倉　　庫＝（賃貸）今需要があり物件が足りませんが、建築費が掛かる割りに賃料相場が低いです。

・ビジネスホテル ＝（一棟貸）一般的に各室200室程度の規模でないと採算が取れないと言われています。立地も重要で多額の初期投資が必要です。

・保　　育　　園 ＝（借地及び一棟貸）国の補助金がある許可保育園の場合、安定した収益も認められますが、保育園の不足しているエリアでの認定が必要です。撤退リスクが低すぎる為、建物の老朽化を考え、定期建物賃貸借契約を結ぶべきです。

⇒次回は、続きの⓹より詳しくお話ししていきたいと思います。⓹は商業店舗経営についての土地活用方法です。

引き続きご購読頂ければ嬉しいです。今後ともよろしくお願いいたします。

ネジマックス　松本
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